Как купить апартаменты или номер в апарт-отеле безопасно? Как проверить застройщика или отельера? На что обратить внимание при покупке апартаментов в инвест-отеле? Мы уже писали об инвестпроектах и делали упор на проверку стартапов. Конечно, эта сфера больше интересует крупных инвесторов. Но в 2020 году из-за коронавирусных ограничений, локдаунов и потерь источников дохода многие вкладчики стали искать возможности частного инвестирования. Ввиду этого огромную популярность приобретают вложения в сервисные и рекреационные апартаменты. Суть инвестирования в такую коммерческую недвижимость состоит в следующем: вы покупаете номер (или несколько номеров) в апарт-отеле (или апартаментном комплексе) и отдаете их в доверительное управление (или аренду) управляющей компании, которая их обслуживает, подыскивает жильцов, содержит. А вы получаете доход. После большого количества просьб заказчиков проверить потенциальных продавцов сервисных апартаментов, мы решили посвятить этому вопросу статью. Оговоримся, что наш Центр не риэлтерское агентство, поэтому инвестирование в такую недвижимость будем рассматривать с точки зрения безопасности сделки. Выбор региона, в котором будет находиться ваш объект недвижимости, окажет влияние не только на заполняемость, но и на скорость роста цены самого апартамента, а также его ликвидность. И если с первыми двумя пунктами все более или менее понятно, то про ликвидность многие забывают, полагая, что покупают квартиру. Квартиру, как нас учили родители, покупают «на века», а номер в апарт-отеле нужно будет продавать. В данном вопросе совет в общем виде довольно простой: стоит выбрать либо уже известные туристические города, либо найти те, что в скором времени таковыми станут. Чаще всего работает правило: крупные туристические центры дают более стабильный доход, а города с развивающейся туристической составляющей могут иметь гораздо больший потенциал роста цены на объект недвижимости. Но и рисков сравнительно больше: туристическая инфраструктура может не развиться, люди не захотят ехать, финансирование туризма в регионе урежут. Что касается расположения апартаментов в городе, то вариантов в большинстве случаев два: центр города и спальный район. В первом случае почти всегда речь идет о посуточной сдаче номера; во втором отельеры рассматривают и долгосрочных арендаторов. О преимуществах и недостатках того и другого вариантов говорить много не видим смысла, здесь, как и с квартирами: центр лучше сдается, но дороже стоит. Сделайте себе таблицу, в которую будете вносить данные о заинтересовавших вас объектах недвижимости. В ней должна быть информации о названии объекта, его расположении, квадратуре, цене, наименовании продавца и управляющей компании, срок сдачи в эксплуатацию, телефон контактного лица и другие сведения. Для связи с застройщиками и риелторами лучше приобрести отдельную сим-карту. В противном случае вы рискуете попасть в немыслимое количество баз данных, а звонки с наилучшими предложениями будут сыпаться даже ночью. На наш взгляд, это один из самых важных и самых сложных моментов. Давайте разбираться во всем многообразии вариантов. Названий отелей, в которых вы можете приобрести номер, сегодня существует великое множество: инвест-отели, апарт-отели и др. Законодательно присвоение такого наименования никак не регулируется, и глобально влияет лишь на позиционирование объекта продавцом, поэтому подробно останавливаться на этом не будем и перейдем к более принципиальным, как мы считаем, моментам. Сам объект недвижимости обязательно должен иметь статус нежилого помещения. Сегодня на рынке много предложений маленьких (10–15 кв. м.) студий в центре Москвы и Санкт-Петербурга. Цена их крайне привлекательна, но подавляющее большинство из них – это части одной квартиры, которые появились в результате перепланировки. Они не имеют собственного кадастрового номера, то есть, по сути, продается доля в жилом помещении. Это, к примеру, обязывает нового собственника при продаже учитывать интересы других долевиков и может значительно осложнить расставание с объектом в будущем. Но основной риск даже не в этом. Во-первых, гостиничная деятельность с использованием таких помещений незаконна. А, во-вторых, почти все перепланировки в таких объектах не согласованы: «мокрые точки» расположены в местах, где их быть никак не может, или затронуты несущие стены. Узаконить эти конструктивные изменения не получится, а значит, впоследствии собственника ждет штраф и даже лишение права собственности. Статус земли, на которой расположены апартаменты, тоже имеет не последнее значение. В крупных городах этот вопрос стоит не так остро, хотя до сих пор встречаются так называемые доходные дома. Суть их проста: в пригороде строится дом, который делится на небольшие студии со своей скромной кухней и иногда даже отдельным санузлом; каждая из этих студий сдается. Как правило, такие дома строятся на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), но известны случаи и строительства на землях под личное подсобное хозяйство или даже землях сельскохозяйственного назначения. Это нарушение, которое приведет к наложению штрафа на собственника и, возможно, даже сносу постройки. В российском законодательстве нет понятия «доходный дом». По всем признакам – это гостиничная деятельность, поэтому и земля должна быть соответствующего назначения – под гостиничную деятельность (или, возможно, под другие коммерческие нужды). Но, повторимся, для больших городов этот вопрос не так актуален. Ситуация меняется, как только мы перемещаемся в курортные зоны, в частности, Краснодарский край. И хотя ситуация сегодня выглядит уже не так печально, как еще пару лет назад, отели, построенные на земле, предназначенной для совершенно иных целей, встречаются часто. Как правило, застройщик начинает строить на земле, предназначенной для ИЖС, а во время или после окончания работ в судебном порядке осуществляет изменение целевого назначения. Если у застройщика не получится это сделать, с высокой степенью вероятности инвестор потеряет свои вложения, поскольку объект будет заморожен. Если вы все же решились на такую авантюру, то просите у застройщика гарантии, которые будут отражены в договоре. Наиболее безопасным вариантом здесь представляется покупка апартаментов в уже построенном отеле (или комплексе), но и цена такого объекта будет дороже, чем на этапе застройки. В любом случае не поленитесь потратить немного времени и денег на запрос информации об объекте недвижимости. Даже самая простая выписка из Росреестра ответит на многие вопросы. Ну или на русском языке – присвоение звезд. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2020 г. N 1860 «Об утверждении положения о классификации гостиниц» все организации, предоставляющие гостиничные услуги обязаны пройти сертификацию и получить свои «звезды». Важно уточнить у продавца, как планируется организовать этот процесс, ведь от этого во многом будет зависеть заполняемость всего отеля и ликвидность конкретно вашего номера. Когда определитесь с кругом объектов, которые пришлись вам по вкусу, запросите у их продавцов выписку из Росреестра (но закажите и самостоятельно для перепроверки), поэтажный план и образцы всех договоров. Если вы приобретаете апартаменты у частного лица, то попросите и сведения о доходности апартаментов (если они уже функционируют). Безопаснее отдать предпочтение традиционному договору купли-продажи. Встречаются случаи, когда покупателю предлагается договор инвестирования или даже договор долгосрочной аренды. Это должно насторожить, поскольку, к примеру, договор инвестирования (сама по себе форма такого документа вызывает много вопросов) зачастую не приводит к возникновению у покупателя права собственности на конкретный объект недвижимости, зато фактически может распределять риски между инвестором и застройщиком. В одном из случаев, который рассматривала команда НИЦКБ, положения такого договора предусматривали ответственность инвестора наравне с застройщиком. При этом отель строился на земле сельхозназначения. Таким образом, если у застройщика возникли проблемы с переводом земли в другую категорию, на плечи инвестора могла бы лечь часть ответственности. При выборе объекта недвижимости, в который вы собираетесь инвестировать, хорошим признаком может быть наличие возможности приобретения в ипотеку, поскольку банки стараются проверять чистоту сделки и самого продавца. И также повышает безопасность сделки участие нотариуса. Обслуживанием ваших апартаментов, когда они будут построены, займется управляющая компания (далее – УК), иногда именуемая отельером. Они будут заниматься поиском постояльцев, обеспечивать уборку и текущий ремонт вашего и остальных номеров, содержать прилегающую территорию – в общем, делать все, чтобы отель развивался и приобретал популярность. Но это идеальный вариант. На практике, разумеется, встречаются недобросовестные УК. Вместе с ними в жизни инвестора появляются непрозрачные схемы распределения расходов и доходов, непонятные растраты, неясные способы распределения постояльцев по номерному фонду. Чтобы попытаться этого избежать, запросите всю информацию об управляющей компании и находящихся в их управлении отелях. А дальше все просто – читайте отзывы об обслуживаемых отелях. Только рекомендуем посмотреть отзывы на нескольких площадках (Яндекс, Google, Booking), загляните в социальные сети. Нелишним будет собрать как можно больше информации и о самой компании, и о ее сотрудниках (руководителях). В этом вам поможет наш чек-лист. Обязательно читайте его внимательно. Обязательно задавайте вопросы, если какие-то пункты вас смущают. В договоре с управляющей компанией должны быть отражены ее обязанности и ответственность. И главное – распределение доходов и расходов между собственником и УК. Схема расчета должна быть вам понятна и прозрачна. Сегодня существуют различные программы: некоторые компании предлагают фиксированный доход, некоторые процент, встречаются даже смешанные варианты (небольшой «фикс» и процент). В любом случае лучше, чтобы в договоре было четко оговорены условия получения прибыли. Плюсом будет «котловой» метод распределения прибыли: собственник получает доход от сдачи не только своего номера, но от сдачи всех номеров такой же категории. Бывает даже всех номеров в отеле с учетом коэффициента площади. «Котловой» подход позволяет исключить злоупотребления при использовании номерного фонда (в одни номера заселят больше и чаще, чем в другие). Часто встает вопрос налогов. «Прозрачные» управляющие компании, как правило, являются налоговыми агентами и удерживают процент с дохода собственника, перечисляя ему причитающиеся средства. В иных случаях необходимо понять, по какой причине УК не хочет выполнять эти функции. Для дополнительного контроля УК предоставляет собственнику доступ в личный кабинет с возможностью просмотра загрузки отеля и конкретного номера, а также ежемесячный отчет о результатах операционной деятельности. Формат и полнота этого отчета зависят от конкретной Управляющей компании. Стоит насторожиться, если такие опции не предусмотрены. Если отель, в котором вы приобретаете номер (апартаменты), уже функционирует, стоит его посетить. Это позволит оценить, как происходит управление отелем: чистота, гостеприимство, сервис, уборка номеров, гостеприимство в целом. Более того, иногда внешний вид номера (апартамента) может сильно отличаться от фотографий. Всегда помните, что бизнес – это не только финансовые показатели, но и люди. Инвестируя в сервисные апартаменты, вы доверяете свою недвижимость сотрудникам управляющей компании. Было бы нелишним изучить, кто будет управлять вашей собственностью. Соберите информацию об этих людях или обратитесь к нашей команде. А также команда НИЦКБ подготовила для Вас краткий чек-лист ↓Итак, на чем стоит заострить внимание, если вы уже решили вложиться в сервисные апартаменты?